Kiedy byłym właścicielom przysługuje zwrot wywłaszczonej nieruchomości?
Obowiązek zwrotu nieruchomości byłym właścicielom w sytuacji, gdy nie został zrealizowany cel publiczny będący podstawą wywłaszczenia, istnieje tylko w odniesieniu do ustawodawstwa wywłaszczeniowego ustanowionego pod rządami obecnej Konstytucji.
Postanowieniem z 26 października 2011 r. Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały w sprawie zagadnienia prawnego „Czy umowa, na podstawie której wywłaszczona nieruchomość została oddana przez gminę w użytkowanie wieczyste spółdzielni mieszkaniowej, zawarta z naruszeniem art. 47 ust. 4 i art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.) jest nieważna?” (sygn. akt III CZP 59/11).
Omawiana sprawa dotyczyła wywłaszczonej działki, którą Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w R. otrzymała w użytkowanie wieczyste na mocy umowy zawartej ze Skarbem Państwa w 1991 roku. Czesław P., który zamierzał ubiegać się o zwrot tej działki w trybie art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wniósł o ustalenie, że wspomniana umowa jest nieważna. Zgodnie bowiem z art. 229 u.g.n. nie można żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeśli przed dniem 1 stycznia 1998 r. została ona oddana w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej, a prawa nabywcy zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, jak i ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (dalej: ustawa wywłaszczeniowa) w latach 70. i 80. Skarb Państwa mógł dokonywać wywłaszczeń terenów rolnych i sadowniczych położonych na obrzeżach Warszawy, tj. m.in. na Gocławku, Białołęce, Bemowie, Jelonkach, Ursynowie czy Bielanach, pod budowę osiedli mieszkaniowych (uspołecznione budownictwo mieszkaniowe). Realizację tych inwestycji Skarb Państwa pozostawiał m.in. spółdzielniom mieszkaniowym, ustanawiając na ich rzez prawo użytkowania wieczystego. Czynił to jednak niejednokrotnie z naruszeniem obowiązujących przepisów (brak konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej nabywcy użytkowania wieczystego) oraz z pominięciem praw wywłaszczonych właścicieli, którzy złożyli wnioski o zwrot wywłaszczonych nieruchomości.
Postępowanie zwrotowe prowadzone było przed Kierownikiem Urzędu Rejonowego w Warszawie, czyli terenowym organem administracji rządowej ogólnej, natomiast grunty w użytkowanie wieczyste, po komunalizacji, oddawały spółdzielniom mieszkaniowym gminy.
Należy zauważyć, że doprowadziło to do konfliktu dwóch roszczeń: roszczenia spółdzielni o uwłaszczenie w trybie art. 88a ust. 2 ustawy wywłaszczeniowej oraz roszczenia byłego właściciela o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w trybie art. 69 tej ustawy, a później art. 136 ust. 3 u.g.n.
W związku z powyższym powstało pytanie o ważność umów ustanawiających prawo użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni, mając na względzie przysługujące byłym właścicielom wywłaszczonych nieruchomości roszczenie o ich zwrot, jeżeli cel wywłaszczenia nie został zrealizowany.
W uzasadnieniu omawianego postanowienia Sąd Najwyższy wyjaśnił, że obowiązek zwrotu nieruchomości byłym właścicielom w sytuacji, gdy nie został zrealizowany cel publiczny będący podstawą wywłaszczenia, istnieje tylko w odniesieniu do ustawodawstwa wywłaszczeniowego ustanowionego pod rządami Konstytucji z dnia 2 kwietnia 1997 r. W związku z tym wydaje się, że umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego zawarte – tak jak w omawianym stanie faktycznym – przed wejściem w życie obecnej Konstytucji, na podstawie wówczas obowiązujących przepisów, nie były obarczone sankcją nieważności. Tym samym byłym właścicielom nieruchomości nie przysługiwał ich zwrot, a jedynie roszczenie odszkodowawcze od Skarbu Państwa.
Powyższe postanowienie Sądu Najwyższego należy ocenić pozytywnie. Jego treść może mieć duże znaczenie dla innych spraw zawisłych przed sądami, jak i dla spraw, które na sądową wokandę dopiero trafią, a dotyczących unieważnienia umów o ustanowienie przez Skarb Państwa użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.
Barbara Majewska, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy
