Zbycie przedsiębiorstwa najemcy a stosunek najmu | Co do zasady

Niedochowanie wymaganych prawem warunków w przypadku zbycia przedsiębiorstwa najemcy może sprawić, że nie dojdzie do zmiany podmiotowej w stosunku najmu, a dotychczasowemu najemcy grozić będzie wypowiedzenie umowy oraz roszczenia nabywcy.

Problematyka składników przedsiębiorstwa oraz jego zbycia jest niezwykle szeroka i wciąż dyskusyjna. Celem niniejszego artykułu nie jest poruszanie tych spornych kwestii, a jedynie nakreślenie skutków, jakie może mieć dla stosunku najmu zbycie przedsiębiorstwa najemcy (a także najem, dzierżawa czy leasing tego przedsiębiorstwa). Istotne na wstępie jest więc zastrzeżenie, że przez zbycie przedsiębiorstwa należy rozumieć wiele czynności prawnych zawartych uno actu (sukcesja syngularna), mających za przedmiot jego składniki.

Przedsiębiorstwo i jego składniki

Art. 55¹ k.c. stanowi definicję przedsiębiorstwa w rozumieniu przedmiotowym. Na podstawie tego artykułu uznaje się, że jest ono prawnie wyodrębnionym dobrem, mogącym stanowić samoistny przedmiot obrotu cywilnoprawnego. Ponadto art. 55¹ k.c. wymienia przykładowo, co wchodzi w skład takiego dobra. Podstawową zaletą tego wyliczenia jest to, że jednoznacznie z niego wynika, że poza zakresem terminu przedsiębiorstwo pozostawione zostały pasywa – zobowiązania, obciążenia i dług wynikające ze stosunków pozostających w związku z jego prowadzeniem.

Na tle tak poczynionych założeń niebagatelnego znaczenia nabiera art. 55² k.c., wprowadzający domniemanie zakresu czynności prawnych dotyczących przedsiębiorstwa, z często zapominanym zastrzeżeniem „chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Rozważyć należy więc przede wszystkim normy zawarte w przepisach szczególnych – przepisy ogólne o najmie i o najmie lokali.

Przepisy szczególne i warunki zbycia składnika przedsiębiorstwa

Umowa najmu rodzi zobowiązanie wzajemne, w którym strony (wynajmujący i najemca) są wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Po stronie najemcy wierzytelnością jest prawo do wyłącznego i nienaruszonego korzystania z przedmiotu najmu, a długiem – obowiązek płacenia określonego w umowie czynszu.

Na podstawie reguł ogólnych, tj. art. 55² k.c. w zw. z art. 55¹ k.c., w przypadku zbycia przedsiębiorstwa dojść może do przeniesienia jedynie wierzytelności ze stosunku najmu – nabywca uzyska prawo do korzystania z przedmiotu najmu, nie będąc jednocześnie zobowiązanym z umowy. Jednak na podstawie art. 55⁴ k.c. nabywca przedsiębiorstwa najemcy odpowiadałby solidarnie za zobowiązania zbywcy. Sytuacja taka nie tylko powoduje rozszczepienie stosunku najmu, ale jest też niekorzystna dla nabywcy – odpowiada on za dług, uzyskując niewielkie korzyści faktyczne i prawne. Takie przystąpienie do długu jest też niekorzystne z perspektywy zbywcy pod tym względem, że cały czas ponosił on będzie odpowiedzialność za działania innego podmiotu, wykonującego uprawnienia ze stosunku najmu.

Jednak jak podkreśla się w doktrynie i orzecznictwie¹, a o czym nie zawsze pamięta się w praktyce, rozwiązanie takie jest nie tyle niekorzystne, ile niezgodne z prawem. Czynność prawna, jaką jest zbycie przedsiębiorstwa, musi bowiem spełniać warunki zbycia (przelewu) poszczególnych jego składników (art. 552 k.c. po przecinku). Warunki te w stosunku najmu określają art. 668 k.c. (przepisy ogólne o najmie) i 688² k.c. (najem lokali) w związku z 509 § 1 k.c.

Zgoda wynajmującego (dłużnika)

Zgodnie z art. 688² k.c. najemca lokalu co do zasady nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu do bezpłatnego korzystania lub go podnająć. Na tle tego artykułu wywodzi się, że stosunek najmu lokalu znamionuje pewien element zaufania – nie jest bez znaczenia dla wynajmującego, kto faktycznie korzysta z przedmiotu najmu². Tak więc zarówno ustawa, jak i właściwość zobowiązania sprzeciwiają się przelewowi wierzytelności bez zgody wynajmującego (art. 509 § 1 k.c.). Uznać należy, że taki przelew wierzytelności (jako czynność rozporządzająca) będzie nieważny (art. 58 § 1 k.c.) – możliwe jest tylko zobowiązanie się stron do przelewu (art. 510 § 1 k.c.).

Zgoła odwrotna sytuacja zachodzi w przypadku najmu „ogólnego”. Nie stawia się tam wymogu zgody dłużnika (wynajmującego) na oddanie przedmiotu najmu do korzystania lub oddania go w podnajem, chyba że strony zawarły pactum de non cedendo (art. 514 k.c.).

Pactum de non cedendo

Należy tu zauważyć, że klauzula de non cedendo w odniesieniu do najmu lokali wywiera dość ograniczony skutek w zakresie wierzytelności najemcy. W zasadzie wyłącza ona jedynie możliwość przelewu niektórych tylko wierzytelności, jak np. roszczenie o zwrot wartości ulepszeń – czyli jedynie roszczeń ubocznych³. W szerszym zakresie klauzula dotyczyła będzie sytuacji wynajmującego lub stron stosunku najmu, w którym przedmiotem umowy nie jest lokal.

Podsumowanie

Jak wskazano powyżej, niedochowanie wymaganych prawem warunków w przypadku zbycia przedsiębiorstwa najemcy prowadzi do dalekosiężnych skutków. Nabywca może być bowiem zaskoczony, że nie doszło do przeniesienia praw do jednego ze składników dobra, które nabył i za które zapłacił odpowiednią cenę, zwłaszcza że najczęściej najem pewnej powierzchni komercyjnej jest istotny z punktu widzenia funkcjonowania przedsiębiorstwa i prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto udostępnienie przedmiotu najmu do korzystania lub jego podnajęcie stanowi standardowo podstawę do wypowiedzenia umowy najmu i to w trybie natychmiastowym, nierzadko z obowiązkiem zapłacenia kary umownej, co dla przedsiębiorcy i jego działalności może okazać się dotkliwe.

Jakub Kowalczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy