Podział nieruchomości rolnej a decyzja o warunkach zabudowy
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zawsze spowoduje utratę przez grunt rolniczego charakteru. W takim przypadku nadal niemożliwe będzie dokonanie podziału, który skutkowałby wydzieleniem działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2.
W stosunku do nieruchomości rolnych, czyli przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (lub – gdy nie ma planów – wykorzystywanych na te cele) co do zasady nie stosuje się przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących podziału ewidencyjnego nieruchomości. Wynika to z faktu, że zagospodarowanie tych nieruchomości na cele rolne i leśne nie jest uzależnione od spełnienia szczegółowych warunków planistycznych, między innymi w zakresie badania dostępu do drogi publicznej lub zapewnienia infrastruktury technicznej. Regułą jest zatem brak konieczności oceny dopuszczalności podziału nieruchomości rolnych i leśnych z wyjątkami określonymi w art. 92 ust. 1 oraz 93 ust. 2a i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.).
W świetle tych uregulowań zasady dotyczące podziału nieruchomości przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami stosuje się również do nieruchomości rolnych i leśnych w przypadku, gdy dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg albo spowodowałoby wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 3000 m2. Art. 93 ust. 2a. u.g.n. stanowi, że podział nieruchomości na działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 jest dopuszczalny pod warunkiem, że działki zostaną przeznaczone na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Zasada nie dotyczy podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.
Grunt jest użytkiem rolnym, jeśli figuruje jako taki w ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 92 ust. 2 u.g.n. za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli zatem w stosunku do nieruchomości rolnej lub leśnej została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nawet gdy adresatem decyzji jest podmiot niedysponujący tytułem prawnym do tego gruntu, powoduje to utratę przez grunt charakteru rolnego lub leśnego.
Jednak, jak zostało to potwierdzone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 22 listopada 2013 r. (II SA/Po 888/13), nie w każdym przypadku wydanie decyzji o warunkach zabudowy spowoduje taki skutek. Sąd uznał, że decyzja o warunkach zabudowy dotycząca budowy budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej pozostaje w zgodzie z rolniczym charakterem gruntów i nie prowadzi do zmiany charakteru prawnego nieruchomości rolnej. Zatem sąd za niedopuszczalne uznał wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m2, jako pozostające w sprzeczności z art. 93 ust. 2 u.g.n. Sąd stwierdził, że istotą decyzji o warunkach zabudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej jest kontynuacja funkcjonowania gospodarstwa rolnego, zatem taka decyzja nie niweluje ograniczeń związanych z podziałem nieruchomości rolnych, o których mowa w art. 93 ust. 2a ustawy. Brak jest podstaw do uznania, że każda działka w rozumieniu art. 92 ust. 3 u.g.n., dla której ustalono warunki zabudowy zagrodowej, nie jest już z tego powodu nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne, skoro zabudowa zagrodowa ściśle wiąże się z gospodarstwem rolnym i pozostaje z nim w związku funkcjonalnym.
Argumentacja Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu przypomina, że oprócz literalnej wykładni przepisów prawa istnieje jeszcze wykładnia celowościowa, która w przedstawionej sprawie ma decydujące znaczenie. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy budynków związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego nie może prowadzić do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, które w dalszym ciągu będą służyć prowadzeniu działalności rolniczej.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
