nieruchomości | Co do zasady

12 marca 2022 r. weszła w życie ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, zwana również specustawą o pomocy obywatelom Ukrainy. Wprowadziła ona szereg zmian, które mają umożliwić funkcjonowanie w naszym społeczeństwie coraz większej rzeszy uchodźców wojennych z Ukrainy. Ustawa reguluje między innymi legalizację pobytu, korzystanie z pomocy medycznej i pomocy społecznej, a także umożliwia podjęcie pracy w Polsce. Znalazły się w niej również postanowienia związane z udostępnianiem uchodźcom mieszkań przez obywateli Polski.

Polacy z dużym zaangażowaniem udzielają pomocy uchodźcom z Ukrainy, w tym udostępniając im swoje mieszkania. Pojawia się jednak obawa, że takie nieodpłatne i grzecznościowe udostępnienie mieszkania może się wiązać dla właściciela z negatywnymi konsekwencjami, w szczególności z koniecznością prowadzenia długotrwałej eksmisji, jeśli uchodźca odmówi opuszczenia lokalu. W naszej ocenie w zaistniałej nadzwyczajnej sytuacji warto posłużyć się instytucją prekarium.

Zgodnie z ustawą przekształceniową (czyli ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) dotychczasowi użytkownicy wieczyści nabywają prawo własności nieruchomości, jeśli zostaną spełnione warunki określone w ustawie. Jakie są to warunki i czy prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu, jeśli budynek usytuowany na tym gruncie zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe?

We wspólnotach mieszkaniowych poszczególne części nieruchomości wspólnych (np. miejsca postojowe, tarasy, ogródki) są przeznaczone do wspólnego korzystania przez wszystkich właścicieli lokali. Aby uniknąć problemów z tym związanych, bardzo często już na etapie zakupu nieruchomości od dewelopera ustanawia się podział i sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Jest to tzw. podział quoad usum. Czy można go zmienić, jeśli zmienią się okoliczności?

Pandemia wpłynęła między innymi na nasz sposób robienia zakupów. Coraz częściej produkty (w tym prezenty w okresie przedświątecznym) zamawiamy przez internet – z dostawą do drzwi, do wyznaczonego punktu bądź do automatu paczkowego – dzięki czemu nie musimy czekać w domu we wskazanych przez kuriera godzinach. Na naszych osiedlach i ulicach pojawiają się kolejne automaty paczkowe. Wiadomo już, że ich budowa nie wymaga uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej. Ale czy wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości?

W ciągu przeszło 10 lat obowiązywania dotychczasowej ustawy deweloperskiej wielokrotnie podnoszono, że jej przepisy są nieprecyzyjne, zbyt ogólne lub odbiegają od rzeczywistości rynkowej, przez co ustawa nie spełnia pokładanych w niej oczekiwań. W związku z tym przez ostatnich kilka lat toczyły się prace mające na celu wprowadzenie nowej regulacji, która uzupełni dotychczasowe luki, a przede wszystkim zapewni większą ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Jedną z nowości zawartych w nowej ustawie deweloperskiej jest kompleksowa regulacja umowy rezerwacyjnej, jak dotąd nienormowanej odrębnymi przepisami. Warto więc dogłębnie przeanalizować, jaki kształt ustawodawca postanowił nadać tego rodzaju umowie, wprowadzając ją oficjalnie do polskiego systemu prawnego.

1 lipca 2022 r. wejdzie w życie większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną ze zmian jest uszczegółowienie procedury odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego i wprowadzenie nowych uprawnień dla nabywcy lokalu. Przepisy te budzą wiele emocji szczególnie wśród deweloperów.

Deweloper rozpoczynający sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie należy zawrzeć m.in. informacje dotyczące inwestycji przewidzianych w sąsiedztwie planowanego przedsięwzięcia. Obecnie obowiązujące w tym zakresie przepisy nie są precyzyjne i budzą zastrzeżenia. Czy nowa ustawa deweloperska je eliminuje?

Nowa ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) w znacznym stopniu modyfikuje prawa i obowiązki banków w związku z realizacją przedsięwzięć deweloperskich. Nowe regulacje istotnie zwiększają zakres praw i obowiązków banków, co będzie się wiązać z większym nakładem czasu i pracy po ich stronie. Skutkiem wprowadzonej regulacji może być zatem wzrost kosztu udziału banku w realizacji inwestycji.

Analiza przepisów przejściowych nowej ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) jest bardzo skomplikowana i niestety nie prowadzi do jednoznacznych wniosków. W naszej ocenie konieczna jest niezwłoczna nowelizacja tych przepisów w celu usunięcia wątpliwości, tak by deweloperzy mogli przygotować się do stosowania zmienionych rozwiązań i uniknąć sporów sądowych w przyszłości.

Decyzję o odszkodowaniu za odebraną na rzecz państwa nieruchomość może wydać również starosta. Mówi o tym art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kiedy przepis ten może stanowić podstawę ustalenia należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość?